(Đăng ngày 24 tháng 03 năm 2008)

Trong bài viết của mình, Giáo sư Đinh Văn An (Giám đốc Công ty Central Institute for Economic Management) viết, thị trường bất động sản Việt Nam 2007 đã trải qua nhiều thăng trầm, với những dao động thay đổi theo từng khu vực. Tuy nhiên, nhìn vào những khuynh hướng nổi bật năm nay đã cho thấy thị trường này đã phát triển toàn diện hơn.

Nắm bắt thông tin chính xác về thị trường bất động sản quốc gia thường rất khó khăn.

Tuy nhiên, rõ ràng trong một vài khu đô thị mới, giá đất đã tăng gấp đôi hoặc gấp 3 so với năm ngoái, cuối năm 2007, một số lô ở các khu đô thị mới tại Hà Nội và TpHCM đã tăng từ 3.120USD-3.750USD/m2 đến 5.000USD/m2. Giá đất ở những con đường Hà Nội cũ đã vượt 6.250USD/m2, thậm chí một vài nơi có giá 62.500USD/m2. Hiện tại, dường như giá đã ngừng tăng và có phần lắng xuống.

Tuy nhiên, sự tăng giá bất động sản không phải là diễn ra ở tất cả các phân khúc thị trường và ở bất cứ nơi đâu. Giá đất và căn hộ chung cư đã tăng nhanh trong một vài Thành phố lớn như Hà Nội, TpHCM và Đà Nẵng, nhưng hầu hết các khu vực khác, dường như vẫn không thay đổi. Giá tăng là điều không thể chịu được bởi vì số lượng giao dịch không cao và cơn sốt chỉ xảy ra tại phân khúc thị trường nhỏ, nơi mà bất động sản bùng bổ ở các khu đô thị của những Thành phố lớn. Cơn sốt xảy ra cũng một phần từ việc mở rộng cho vay bất động sản của các Ngân hàng.

Đối với phân khúc thị trường cao cấp, trong năm 2007 và đầu 2008, các nhà đầu tư, như những Tập đoàn, tổ chức và các công ty trong ngoài nước với quy mô lớn, đã nhảy vào thị trường với nhiều kênh kinh doanh lớn, sau khi họ rút khỏi chứng khoán và chuyển sang bất động sản. Năm 2008, bất động sản đã trở thành kênh đầu tư quan trọng cho nhiều tổ chức trong nước, đặc biệt là các Tập đoàn danh tiếng như REE, FPT, EVNLand và LilamaLand.

Trái với việc tham gia mạnh mẽ vào phát triển bất động sản của các tổ chức kinh tế phi Nhà nước, vốn dành cho xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật và xã hội chủ yếu đến từ ngân sách Nhà nước.

Trong khi đó, việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp cho thấy còn nhiều bất cập, vì quyền lợi hợp pháp của những người mất đất nông nghiệp không được Luật Nhà nước bảo vệ, dẫn đến những kiến nghị của quần chúng.

Nguyên nhân gây ra cơn sốt?

Các vấn đề tổ chức của thị trường bất động sản đang cho thấy nhiều điểm không nhất quán. Suốt thời gian 2003-2007, một loạt các khung pháp lý và chứng từ luật lệ được ban hành như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2006 và Luật Giao dịch bất động sản tháng 1 năm 2007 hay Nghị định 84/2007/ND-CP, đây là một phần trong những nổ lực đáng chú ý của Chính phủ và Quốc hội trong việc giải quyết những rào cản cho đầu tư, đặc biệt là liên quan đến việc sở hữu và giải toả đất đai. Tuy nhiên, theo Jones Lang LaSalle, một trong những nhà tư vấn bất động sản hàng đầu của Thế giới, Việt Nam vẫn còn những rủi ro trong chính sách và luật lệ cùng với sự thiếu xuyên suốt của thị trường.

Thị trường bất động sản của quốc gia vẫn còn rất mong manh và thiếu những thông tin, dữ liệu chính xác để xác định sự phát triển của thị trường. Hiện tại, không có cơ quan Nhà nước nào có thể cung cấp bảng thống kê chính xác về số lượng giao dịch và giá bất động sản, trong khi đây chính là thông tin cơ bản để giám sát, đánh giá và quản lý thị trường bất động sản. Thậm chí, sự thiếu rõ ràng, xuyên suốt của thị trường sẽ nghiêm trọng hơn trong trường hợp Nhà nước cấp hoặc cho thuê đất đối với các nhà đầu tư và kinh doanh dự án. Người ngoài cuộc không dễ dàng tiếp cận với tín dụng bất động sản của các Ngân hàng. Trong lúc này, thiếu thông tin chính là vấn đề lớn nhất của thị trường.

Một số Ngân hàng như Sacombank, AB Bank và ANZ vừa cung cấp tín dụng cho khách hàng mua nhà với thời hạn 10-20 năm. Những Ngân hàng thương mại, chủ yếu giao dịch vốn ngắn hạn, dường như đã quá mạo hiểm trong việc cho vay như thế này, chủ yếu dựa trên lâu dài. Trong tháng này, tổng số tiền nợ liên quan đến bất động sản, tại các Ngân hàng thương mại, đã đạt 34,5 nghìn tỉ VND (2,15 tỉ USD), chiếm 10% hệ thống cho vay của Ngân hàng. Tất nhiên, cần thêm những con số cụ thể hơn để đánh giá liệu việc cho vay có nên giới hạn.

Những Ngân hàng đó đã tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản thông qua việc thiết lập các quỹ đầu tư, hoặc giao dịch bất động sản trực tiếp, giống như những người trong ngành thực thụ. Một số Ngân hàng đã kinh doanh bất động sản thông qua những chi nhánh con như ACB Real, Sacomreal, VPREIT và BIDVLand. Cũng cần có thêm nhiều con số cụ thể để chứng minh các chi nhánh này có kinh doanh thực thụ như những người trong ngành hay không.

Tác động của thị trường bất động sản cũng là một nguyên nhân khác đằng sau sự dao động của thị trường bất động sản năm 2007. Tháng 3/2007, sau khi hưởng được món lợi nhuận khổng lồ từ thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư đã rút một số lượng lớn vốn từ thị trường này để đổ vào bất động sản., gây ra làn sóng giá bất động sản gia tăng. Từ ngày 6/8/2006 đến 18/10/2007, chỉ số chứng khoán VN đã nhảy vọt từ 883,9 điểm đến trên 1.100 điểm, trước khi dần rơi xuống. Nhiều quỹ đầu tư và các công ty niêm yết đã thay đổi dòng chảy vốn vào bất động sản.

Việt Nam là mục tiêu đầu tư mới của các quỹ bất động sản Mỹ và Châu Âu. Khi thị trường bất động sản ở Châu Âu và Mỹ lịm tắt, vốn đầu tư đã được chuyển đến các quốc gia Châu Á và Trung Đông, với Việt Nam là nơi “nóng” nhất. Trong tổng 20 tỉ USD vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài mà Việt Nam thu hút năm ngoái, trên 5 tỉ USD là đổ vào thị trường bất động sản. Tháng này, nhà đầu tư Hàn Quốc đã bắt đầu thực thi dự án Cantavil, với tổng đầu tư vào khoảng 250 triệu USD, trong khi đó, các nhà đầu tư khác cũng đang tìm cơ hội trong bất động sản ở Việt Nam.

Nhu cầu thât sự về bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đang gia tăng nhanh chóng. Mỗi năm, dân số Việt Nam tăng khoảng 1,1 triệu người, và nếu trung bình mỗi người cần đến 9-10m2 diện tích đất, thì đất thổ cư cần phải gia tăng hàng triệu m2 mỗi năm. Trong khi đó, mỗi năm, quốc gia chỉ  có thể xây dựng 500.000m2 nhà ở. Bên cạnh đó, thu nhập người dân càng ngày càng gia tăng cũng tác động đến nhu cầu.

Yếu tố cuối cùng nhưng không kém quan trọng, đó là chính sách cho phép người nước ngoài và Việt kiều mua nhà đã cho thấy một thị trường mở cửa, đang khuyến khích các nhà đầu tư và nhà đầu cơ ráo riết tìm kiếm những cơ hội trong thị trường.

(Nguồn: VIR)
     

(CongTroi.Com theo metvuong.com)